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Betongold kann man (auch) nicht essen..

Man hört’s allerorten - Immobilien sind eine großartige Sache, schützen vor Inflation, man spart die Miete, und derzeit sind die Bauzinsen historisch niedrig, also schnell kaufen! Nunja, vielleicht stimmt das alles - aber wie findet man heraus, ob das Objekt das man sich ausgeguckt hat, auch einen realistischen Preis hat? Wie kommen die Preise überhaupt zustande?


Zunächst mal: Den Preis als solchen gibt es nicht. Es gibt aber verschiedene Wertbegriffe, und wenn man die kennt, wird auch klarer, wie ein realistischer Preis zustandekommt.

Da ist zum einen der Verkehrswert. Das ist im Prinzip der Preis, zu dem ein vergleichbares Objekt (hinsichtlich Lage, Ausstattung, Vermietungsstand etc.) derzeit am Markt realistisch ver- und ge-kauft werden kann. Der handelsübliche Wohnungskäufer meint diesen Wert, wenn er vom Wert seiner Immobilie spricht.

Dann gibt es noch den Sachwert. Das ist vereinfacht gesagt der Geldbetrag, den man investieren müßte, um ein Objekt in gleicher Größe und Ausstattung an den gleichen Ort nochmal zu bauen, minus aller Abnutzungen und nicht oder noch nicht erfolgter Reperaturen oder Instandhaltungen.

Und dann gibt es noch den Begriff des Ertragswerts. Hier betrachtet man das Objekt als reines Wirtschaftsgut und bezieht sich nur auf die Erträge, die es erwirtschaften kann. Man legt eine nachhaltig realistisch erzielbare Mieteinnahme zu grunde (die oft sehr konservativ, d.h. niedrig, angesetzt wird), subtrahiert noch notwendige Investitionen um die Gebrauchsfähigkeit (und damit den Ertragswert) zu erhalten sowie ein Leerstandsrisiko, und errechnet dann vereinfacht gesagt einen Geldbetrag x den das Objekt kosten darf, um eine Rendite von y Prozent dauerhaft zu erzielen.

Damit wird auch klar, daß es “den Preis” und damit “den Wert” nicht gibt: Wert (in Geld) ist ein Objekt immer das, was ein vernünftiger Mensch dafür zu zahlen bereit ist, und das kann deutlich verschieden sein, insbesondere vom Sach- und vom Ertragswert. Außerdem ist der Preis nicht unabhängig von der Nutzungsform der Immobilie:

Jemand, der das Ding als Kapitalanlage will, sieht das Objekt vor allem unter dem Gesichtspunkt des Ertragswerts. Dieser ist aber fast immer deutlich niedriger als die Preisvorstellungen von Verkäufern., insbesondere bei leerstehenden Objekten. Was auch (mit) erklärt, warum vermietete Wohnungen in der Regel gut 20 bis 30 Prozent günstiger zu haben sind als leere. Ganz besonders krass ist dieser Effekt bei Objekten, die wirklich nicht zur Eigennutzung geeignet sind, wie Gewerbeimmobilien oder eben Mehrfamilienhäuser.

Am günstigsten (pro Quadratmeter Wohnfläche) sind daher tatsächlich Mehrfamilienhäuser. Bei Eigentumswohnungen sind die vermieteten gut ein Viertel billiger als leerstehende, und am allerteuersten sind Einfamilienhäuser: Letztere richten sich de facto nur an Eigennutzer, die das Objekt nicht unter dem Gesichtspunkt “welche Rendite bring’s mir” kaufen, sondern eher nach “was kann ich mir leisten”. Letzteres kann ziemlich nach hinten losgehen:

Ein Mehrfamilienhaus hat in der Regel eine Mietrendite von über fünf, oft genug sogar über sechs Prozent, d.h. der Investierte Betrag verzinst sich (durch die Mieteinnahmen) mit z.B. 6% oder 7% im Jahr. Das reicht locker aus, um Zins und Tilgung eines Darlehens (z.B. 4% plus 2% Tilgung) zu bedienen, selbst wenn man sich 80 oder 90 Prozent der Anschaffungskosten bei einer Bank leiht.

Eine vermietete Eigentumswohnung kommt auf Werte zwischen knapp zwei Prozent (für Toplagen in München oder Paris, wo die Kaufpreise deutlich schneller gestiegen sind als die Mieten) und vielleicht fünf - manchmal auch mehr, aber dann hat man in der Regel ein großes Leerstandsrisiko.

Leerstehende ETW liegen bei Ansatz einer laut Mietspiegel realistischen fiktiven Miete meist so um die zwei bis vier Prozent (außer die besagten Toplagen in München oder Paris..), da würde es mit der Bedienung eines Kredits aus den Mieteinnahmen schon sehr knapp.

Und Einfamilienhäuser kommen oft genug nur auf ein bis drei Prozent, und sind obendrein aufgrund ihrer Individualität und der hohen Preise schwerer verkäuflich. Hier kann man also im Fall der Fälle (Jobverlust, Umzug, Scheidung, Fünflingsgeburt) damit rechnen, daß man wenig flexibel auf die neue Situation reagieren können wird: Eine kostendeckende Vermietung scheidet de facto aus, ein schneller Verkauf ist schwierig bis unmöglich, und dann wird’s ja leider auch schon dünn mit den Optionen. Sehen tut man das, traurigerweise, auch daran, daß die Objektart die am häufigsten zwangsversteigert wird, tatsächlich das Einfamilienhaus ist.

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