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Der Preis des Geldes

In der Regel hat der vielzitierte Durchschnittsbürger nicht die nötigen Mittel, um sich sein Eigenheim aus eigener Tasche zu bezahlen. Und braucht daher einen Kredit. Genau um genau geht es im heutigen Abschnitt über Immobilien: Wie kommen eigentlich die Zinsen zustande? Wieviel Eigenkapital ist sinnvoll? Welche Tilgung ist zu empfehlen?

Zunächst mal: Auch Geld ist letzten Endes ein “Gut”, das man sich kaufen kann. Der Preis für Geld wird nicht in Euro gemessen, sondern in Prozent, und heißt eben “Zins”. Das bedeutet im Großen und Ganzen auch: Gibt es viel Geld (und eher wenig Nachfrage danach), dann sind die Zinsen niedrig, und umgekehrt. 

Der Preis für Geld bemißt sich also einerseits auch nach Angebot und Nachfrage, andererseits ist er aber letzten Endes stark davon abhängig, für welche Preise die Leute Ihr Geld zu verleihen bereit sind, die viel davon haben: Das sind nicht zuletzt die Banken, aber auch Versicherungen, Pensionsfonds etc. Diese müssen alle große Geldbeträge langfristig und doch hinreichend rentabel anlegen, um sich selbst zu finanzieren und z.B. im Falle von Lebensversicherungen auch den gesetzlich festgelegten Garantiezins für ihre Versicherten zu erwirtschaften. Dabei nehmen sie durchaus geringere Renditen in Kauf, solange die Anlagen mit geringem Risiko behaftet sind.

Traditionell sind das vor allem: Staatsanleihen von Schuldnern mit Top-Bonität (“AAA”) wie Deutschland oder Frankreich, oder mit Sachwerten in entsprechender Höhe hinterlegte Pfandbriefe, z.B. für Flugzeuge, Schiffe, oder eben Immobilien oder Grundstücke. Die Zinsen für Staatsanleihen dieser Top-Schuldner sind derart niedrig, daß sie derzeit nicht mal mehr die Inflation ausgleichen. Außerdem erleben wir grade live und in Farbe, daß Staatsanleihen durchaus auch mit gewissen Risiken behaftet sein können.

Und da kommen eben wieder die Immobilien ins Spiel: Die gelten, beachtet man ein paar Spielregeln, als durchaus sichere Anlage. Die Spielregeln lauten: Nur ein gewisser Maximalbetrag des Wertes darf beliehen sein (in der Regel 60%), und der Schuldner muß über entsprechende Bonität verfügen. Beides kann man natürlich problemlos prüfen, wenn man die Kredite selbst vergibt, und da mittlerweile aus den genannten Gründen Hypotheken ein attraktives Investment für die Damen und Herren mit den Tiefen Taschen und der Risikoscheu sind (risikoarm weil mit Sachwert hinterlegt, bessere Rendite als Staatsanleihen), steigen auch immer mehr Versicherer in die private Immobilienfinanzierung ein.

Tja, und da sind wir wieder bei Angebot und Nachfrage: Ersteres steigt dadurch natürlich, was hilft, den Zins zu drücken. Davon hat allerdings nicht jedermann etwas: Wie erwähnt funktioniert das nur bei maximal 60% Beleihung und guter Bonität des Käufers. Leiht man sich mehr, z.B. 80%, so zahlt man Risikoaufschläge, und in Richtung 100% sind die Banken dann oft nicht mal mehr bereit, überhaupt Geld zu geben - außer natürlich für Leute mit hohem Einkommen und ohne Verbindlichkeiten.

Bringt uns zu dem Punkt: Wie sollte man finanzieren? Da das Zinsniveau derzeit historisch niedrig ist, sollte man zwei Dinge unbedingt tun: a) sich ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung sichern, mindestens 15, besser 20 Jahre, und noch besser ein Volltilgerdarlehen, das den Zins bis zur kompletten Tilgung festschreibt. Und b) schnell tilgen: Mindestens zwei Prozent Anfangstilgung sollten es schon sein, sonst ist zwar die Rate niedrig, aber das Ende der Ratenzahlungen rückt gut vierzig Jahre in die Zukunft - und die Summe der in der Zwischenzeit gezahlten Zinsen übersteigt den Kaufpreis.

Die Statistiken zeigen, daß die meisten Leute genau das nicht tun: Das durchschnittliche Tilgungsniveau liegt eher bei 1.5 Prozent, die durchschnittliche Zinsbindung schwankt um die 10-Jahres-Grenze, und die Beleihung um die 80%-Marke. Diese ist auch in etwa die, bis zu der die Banken in der Regel auch Normalsterblichen noch Geld zu bezahlbaren Konditionen anbieten können. Meiner Meinung nach bedeutet das salopp gesagt, daß sich die meisten Leute soviel leihen wie die Bank ihnen bereit ist zu geben, praktisch niemand den durch niedrige Zinsen gewonnenen Spielraum auch in höhere Tilgung steckt, und so gut wie niemand wirklich langlaufende Darlehen verwendet. Je nach wirtschaftlicher Entwicklung wird das in zehn Jahren für einige Leute unangenehme Effekte haben: Tilgt man nur die 1.5%, sind noch gut 80% der Schulden übrig, wenn der Zins zur Neuverhandlung ansteht. Steigt der bis dahin auf ein immer noch moderates Niveau von 5% (also nur um 2%), kostet die Rate fast ein viertel mehr als jetzt.

Kurz gefaßt also: Wählt man lange Zinsbindungen (um die 20 Jahre) und Tilgungsraten deutlich über den 1.5% (oder hat die Disziplin, regelmäßig Sondertilgungen zu machen), dann macht einem die Eigenheimfinanzierung derzeit viel Freude, ist das Zinsniveau doch so niedrig, daß es die Rendite von so manchem Objekt unterschreitet - was im Umkehrschluß bedeutet, daß man für annähernd das, was man eh’ als Miete blechen müßte, auch die Kreditraten bedienen kann. Wieviel Geld man sich leiht - ob 60 oder 80 oder gar über 90 Prozent - ist dann nur noch sekundär. Wählt man kein Volltilgerdarlehen, so sollte man darauf achten, daß man beim Auslaufen der Zinsbindung nur noch so wenig Restschuld hat, daß man möglichst deutlich unter die genannte 60%-Beleihungsgrenze kommt, damit man möglichst viele mögliche Anbieter für die Anschlußfinanzierung hat, und keinen Risikoaufschlag auf den Marktzins zahlen muss.

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